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O cenário para investimentos no mercado imobiliário norte-americano é favorável, principalmente para as propriedades industriais e os escritórios. Essa é a visão de Axel Christensen, estrategista-chefe da BlackRock para a América Latina.
Christensen explica que o setor imobiliário é uma alternativa importante de diversificação na carteira de investimentos, permitindo o acesso a um dos setores mais importantes da economia norte-americana. Esse é um investimento que pode ser captado por meio dos COEs (Certificados de Operações Estruturadas), uma vez que não há aplicação direta nem exposição cambial, facilitando a participação dos brasileiros.
Há uma emissão aberta para COE no setor imobiliário norte-americano, por exemplo, com prazo de vencimento de cinco anos e que acompanha o movimento do ETF iShares US Real Estate (IYR). De capital protegido, esse produto garante uma taxa fixa de 26,35% no período mesmo em caso de desvalorização do ETF. Se o ETF se valorizar, o investidor recebe o desempenho positivo somado à taxa fixa de 26,35%, sem correr nenhum risco cambial. Esse instrumento está disponível para investir na plataforma XP – para abrir uma conta, clique aqui.
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Confira, abaixo, a entrevista com o estrategista-chefe da BlackRock para a América Latina e entenda as perspectivas e oportunidades para o mercado imobiliário norte-americano:
IM – O que são os REITs e quais são as vantagens para o investidor brasileiro?
Axel Christensen – Um REIT (Real Estate Investment Trust) é uma companhia, ou outra forma de estrutura corporativa, que investe no mercado imobiliário de diferentes modos: da compra direta de propriedades até o posicionamento em hipotecas, em diferentes setores, como apartamentos, casas residenciais, shoppings, prédios comerciais, hotéis, armazéns industriais ou hospitais. As ações dessas companhias são negociadas nas maiores bolsas, oferecendo aos investidores exposição a uma parte importante da economia dos EUA: o mercado imobiliário.
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Os dois principais tipos de REITs são Equity REITs e Mortgage REITs. Os Equity REITs geram renda por meio do aluguel derivado das propriedades, bem como pela venda de propriedades mantidas para o longo prazo. Os Mortgage REITs investem em hipotecas ou ativos hipotecários atrelados a propriedades comerciais ou residenciais, e a renda é derivada dos juros e amortizações desses instrumentos.
Essas características dos REITs são muito importantes para os investidores – incluindo os brasileiros, especialmente aqueles com poucos ativos no mercado norte-americano, uma vez que são um modo muito líquido e conveniente para ganhar exposição ao mercado imobiliário, permitindo a diversificação entre diferentes setores e instrumentos.
Os REITs nos EUA se tornaram um modelo para o setor ao redor do mundo, e agora mais de 35 países adotaram regulamentações similares, incluindo os fundos de investimento imobiliário no Brasil.
Finalmente, os REITs têm acesso a dívida em nível corporativo, algo que os proprietários dos imóveis não conseguem acessar. A estrutura de capital dos REITs é muito mais favorável, permitindo usar esse acesso à dívida e capital para financiar custos, como melhorias nos imóveis.
IM – Quais são as suas visões para o mercado imobiliário dos EUA no médio prazo?
AC – Apesar da recuperação no mercado imobiliário americano estar no oitavo ano, acreditamos que há espaço para avançar em meio à volta da inflação, taxas de aluguéis atrativas e potencial para crescimento da receita operacional. Os indicadores de demanda atual e projetada sustentam uma forte probabilidade de preços mais altos das propriedades daqui para frente.
Assumindo um crescimento econômico positivo e mercado de capitais estável, os investidores podem esperar que o mercado imobiliário dos EUA contribua positivamente para a performance de um portfólio de investimento. Vemos o mercado imobiliário dos EUA entregando retornos totais atrativos nos próximos anos, em meio a um mundo de baixos retornos.
Prevemos uma desaceleração na valorização de capital, mas esperamos um aumento na receita operacional com a volta da inflação e a capacidade dos administradores das propriedades em adicionar valor através de reformas e melhorias nos empreendimentos. O persistente crescimento do emprego e o nível historicamente baixo de novas ofertas, devem se traduzir em bons retornos nos próximos anos.
Um equilíbrio positivo entre a oferta e demanda indica que a receita gerada pelos ativos imobiliários tem espaço para crescer. O atual ciclo econômico testemunhou um crescimento no emprego mais forte nas maiores cidades dos EUA, produzindo demanda robusta para o setor nos últimos anos. Enquanto isso, o desenvolvimento de novas unidades comerciais permanece reprimido. Apesar de começar a aumentar devido ao atual aperto do mercado, a nova oferta dificilmente chegará a níveis comparáveis aos ciclos anteriores, uma vez que os bancos permanecem contidos no financiamento de novos projetos de construção. Isso deve permitir que o equilíbrio entre oferta e demanda permaneça favorável para os investidores.
Compradores de primeira viagem provavelmente permanecerão em nível historicamente baixo ao longo dos próximos anos, devido à escassez de casas disponíveis em início de construção, bem como padrões de empréstimo hipotecário relativamente restritos. Essa tendência deve manter os Millenials no mercado de aluguéis por mais tempo do que as gerações anteriores e direcionar o excesso de demanda para apartamentos. Finalmente, as expectativas inflacionárias e o crescimento dos salários aumentaram recentemente, o que deve apoiar mais crescimento na renda.
Por último, a demanda do investidor institucional é forte. Cerca de 50% das instituições que participaram da nossa mais recente Pesquisa Institucional Global deseja aumentar as alocações em mercado imobiliário em 2017. Globalmente, as alocações em mercado imobiliário entre as instituições devem crescer 38% nesse ano.
Há riscos para essa projeção, claro, mas o crescimento da oferta permanece baixo e a alavancagem permanece em níveis razoáveis. Acreditamos que os riscos estão razoavelmente contidos.
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