Vale a pena vender um imóvel que alugo e aplicar em títulos de inflação?

Aldo Pessagno, CFP, planejador financeiro certificado pelo IBCPF, responde a pergunta de leitor do InfoMoney

Equipe InfoMoney

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Pergunta:

Possuo um imóvel, com valor de mercado de R$ 370mil e que não chega a dar 0,4% ao mês de rentabilidade líquida. Valeria a pena vendê-lo e adquirir títulos do Tesouro Direto, no caso, NTN-B Principal com vencimento para 2035?

Leitor: Luiz

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Resposta de Aldo Pessagno, CFP, planejador financeiro certificado pelo IBCPF:

Caro Luiz.

Essa questão depende de algumas variáveis, dentre as mais importantes: a finalidade e o prazo que você pretende manter essa aplicação. Então traçarei dois cenários possíveis para que possamos trabalhar em cima deles. Em uma primeira situação, farei a suposição de que você pretenda gerar uma renda para o longo prazo. Na segunda, a premissa será de que você pretende acumular dinheiro até 2035, já que você citou tal data na pergunta.

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Geração de Renda
Com o intuito de gerar renda, um imóvel alugado parece cumprir muito bem essa função. O investidor recebe um aluguel todo mês e ainda poderá ter um ganho adicional caso o imóvel se valorize. Entretanto esse tipo de investimento tem alguns aspectos negativos que muitas vezes são desconsiderados.

A começar pelos riscos que o proprietário corre nesse tipo de operação, como a vacância do imóvel (o que pode durar meses dependendo do mesmo). A concentração do risco em um único inquilino, o que pode prejudicar em muito seu retorno, além da dor de cabeça que pode gerar. A própria liquidez do imóvel, assim como a impossibilidade de fracionamento (suponha que você precise de R$ 50 mil para uma emergência. Para conseguir esse valor você precisará vender todo o imóvel, e não apenas “um pedaço”) são riscos negligenciados por muitos investidores.

Além disso, no seu caso com um aluguel líquido de 0,4% ao mês não me parece nada atraente frente, por exemplo, uma NTN-B com vencimento em 2035 remunerando a um juro real líquido (descontado a inflação) de 5,1% ao ano, com um risco baseado apenas na inadimplência do governo quando o título é levado até o vencimento.

Uma das únicas desvantagens da NTN-B, em relação ao seu imóvel (note que não estou falando da NTN-B Principal) é que os cupons são pagos semestralmente, e não mensalmente, o que pode exigir uma maior disciplina do aplicador ao viver da renda.

Acredito que a aplicação no imóvel só se justificaria caso você tivesse uma grande convicção de que seu imóvel teria uma valorização considerável. Considerável o suficiente para anular essas desvantagens.

Acumulação de Capital até 2025
Nesse caso, mantenho a mesma linha do raciocínio acima. A única diferença é que ao invés de optar pela NTN-B, que paga cupons semestrais, faria mais sentido aplicar na NTN-B principal onde você recebe tudo no vencimento, já que não precisaria da renda durante o período de aplicação.

Entretanto aqui tem mais um ponto a favor da NTN-B Principal, já que os juros recebidos por esse título são incorporados ao capital, fazendo o mesmo aumentar exponencialmente, perfazendo o denominado juro composto.

Já no caso do aluguel, como não é possível incorporar os juros ao montante (não dá para você comprar mais tijolos do seu imóvel), estamos falando de juros simples. Esse aluguel recebido teria que ser direcionado a outra aplicação, que não o mesmo imóvel.

Concluindo, Luiz, não é que estou condenando a continuidade da aplicação no imóvel. Estou apenas evidenciando alguns aspectos que muitos desconsideram na hora de aplicar. Se mesmo assim você acreditar que seu imóvel tem o potencial de valorização necessário para superar todos esses riscos, então você deve realmente mantê-lo.

Aldo Pessagno é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pelo Instituto Brasileiro de Certificação de Profissionais Financeiros (IBCPF). 

As respostas refletem as opiniões do autor. O IBCPF e o Infomoney não se responsabilizam pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso destas informações. Perguntas devem ser encaminhadas para onde_investir@infomoney.com.br

Prezado Hildebrand, 

Pouco a pouco é possível ver mudanças significativas no perfil de investimento dos brasileiros. Percebemos, por exemplo, o crescimento do numero de jovens que estão disponibilizando parte de sua renda para se planejar financeiramente para a sua aposentadoria. É um movimento que tende a crescer cada vez mais ao longo dos próximos anos, especialmente com a educação financeira em curso em nossa sociedade. 

 Sua iniciativa é digna de receber elogios e servir de exemplo a outros tantos… 

 Como seu planejamento para esse investimento tem um horizonte de 15 anos algumas observações importantes devem ser feitas. Em uma simulação com um investimento inicial de R$ 10.000 e aplicações regulares de R$ 500, com uma rentabilidade anual de 10%, atingiremos após 15 anos um capital de R$ 242.583, sem considerar a inflação no período. Com esse capital investido é possível viver com uma renda de aproximadamente R$ 2 mil/mês, complementando a sua aposentadoria. No entanto, a pergunta magica é como atingir essa rentabilidade para um baixo risco no investimento. 

 Com as informações presentes não é possível identificar qual o seu perfil de investidor, onde seria possível identificar o quanto de risco você esta propenso a aceitar em sua carteira de investimentos (para saber o seu perfil de investidor é aconselhável buscar sua instituição financeira e responder ao questionário “Suitability”). No entanto, podemos considerar que você segue o padrão brasileiro de conservadorismo em seus investimentos, bastante carregado de “renda fixa” , mas propenso a conhecer novos produtos para pequenos investimentos. 

 Sugiro, para você superar a rentabilidade apresentada na simulação, que divida seu patrimônio em 2 partes. 

 A primeira parte é separar R$ 5 mil inicial e 80% de suas aplicações regulares para um fundo de renda fixa com credito privado que supere consistentemente 100% do CDI. Muitos fundos conseguem superar esse benchmark, e possuem aplicações inicias bastante acessíveis. Prefira esse investimento as NTN-Bs e a sua aplicação em imóveis. 

 Para os outros R$ 5 mil iniciais, e 20 % de suas aplicações mensais (R$100,00), podemos ser um pouco mais arrojados, buscando atingir uma rentabilidade superior do que a renda fixa. Como sua disponibilidade atual é pequena para ser investida diretamente em ações (coma na sua atual carteira de ações de Vale e Itau), uma excelente alternativa são os fundos de ações. 

 Os fundos de ações são, para a grande maioria dos investidores, a melhor alternativa para seus investimentos em renda variável. Apresentam vantagens como liquidez, diversificação e uma gestão profissionalizadas dos seus investimentos. Com ele você estará bem atendido para atingir sua meta de longo prazo na aposentadoria. Procure gestoras com comprovada competência em sua equipe de analise, e fundos de ações que sejam considerados “Ibovespa ativo”, com a intenção de superar o bechmark. Prefira esses as ações propriamente ditas. 

 E lembre-se: o resultado do seu sucesso financeiro também depende de você! 

 *Fabiano Pessanha, CFP, planejador financeiro certificado pelo IBCPF